樓市四項(xiàng)政策:降息、首付、利率、貨幣化
為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲呢？很多人認(rèn)為是“剛需”，換一種說(shuō)法就是人口因素。其實(shí)這個(gè)觀點(diǎn)在8年前還有人認(rèn)為，有機(jī)構(gòu)研究指出，城鎮(zhèn)化每提高1個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)有1500萬(wàn)人進(jìn)城變成工人；根據(jù)最新的第七次人口普查顯示，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是63.89%，也就是說(shuō)過(guò)去有2.36億人變成城鎮(zhèn)常住人口，目前城鎮(zhèn)常住提高了14.21%個(gè)百分點(diǎn)。這些人群中最多的就是大學(xué)生、農(nóng)民工，他們來(lái)到城市想扎根，因此住房是最先要解決的問(wèn)題。
基于這個(gè)變化，城鎮(zhèn)化帶來(lái)巨大的人口流入，不僅僅推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，也讓房?jī)r(jià)頻頻漲價(jià)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元?，F(xiàn)在全國(guó)有23個(gè)城市平均房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)，103個(gè)縣城房?jī)r(jià)超過(guò)1萬(wàn)，很多一二線城市部分區(qū)域均價(jià)超過(guò)60000元每平米，因此出現(xiàn)了很多人搶著買(mǎi)房的現(xiàn)象。但到了2022年，樓市似乎正在發(fā)生變化。隨著房子自住率、剛需占比、買(mǎi)房率等來(lái)看，樓市似乎正在變冷，剛需也變得越來(lái)越少。
其一、90%居民有房
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民個(gè)人資產(chǎn)70%在房產(chǎn)上，其中住房擁有率達(dá)到了96%，這是什么概念？等于居民所有的財(cái)富都在房產(chǎn)上，在“有房有家”的觀念促使下，很多人就算是老家有幾套房子，也會(huì)選擇在城市買(mǎi)房。因此很多人并不缺房子。
其二、新出生人口減少，“接盤(pán)俠”少了
人口是各行各業(yè)發(fā)展的必要支撐，房產(chǎn)更是需要人口，但從2021年全國(guó)樓市來(lái)看，人口出生率和增長(zhǎng)率持續(xù)走低。2021年全國(guó)人口達(dá)到了14.12億，相對(duì)2020年只增加了48萬(wàn)人，人口出生率已經(jīng)連續(xù)5年走低。對(duì)此有人假設(shè)，在每年人口死亡一樣的情況下，我國(guó)的人口老齡化正在加速，未來(lái)買(mǎi)房人口必然會(huì)減少，這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的打擊是必然的，有人才會(huì)有購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)才會(huì)上漲。但目前的樓市是房?jī)r(jià)高，庫(kù)存多，買(mǎi)房人減少，未來(lái)一旦沒(méi)人接受地產(chǎn)，那么整個(gè)樓市會(huì)發(fā)生巨大的變化，樓市發(fā)展也會(huì)難以為繼。
其三、不敢貸款買(mǎi)房了
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，居民短期貸款在2021年2月份減少了2911億，同比減少220億；其中居民中長(zhǎng)期貸款減少了459億元。為什么雙雙都在減少呢？從表面看問(wèn)題不嚴(yán)重，畢竟2022年1到2月居民新增存款5.12萬(wàn)億，這些減少的錢(qián)不算什么。但在樓市中，這些表現(xiàn)很明顯：居民變得理性，不敢買(mǎi)房，都在觀望不愿意買(mǎi)房了。 但從政策來(lái)看，自從2021年10月份以來(lái)，開(kāi)發(fā)商貸款恢復(fù)之后，地產(chǎn)利好政策不斷，到了2022年3月份，各種“救市”政策：降息、降首付、降利率、貨幣化。貨幣方面，連續(xù)兩個(gè)月降息，銀行機(jī)構(gòu)不再摳摳索索，開(kāi)始大批量的貸款，這也導(dǎo)致利息下降；從全國(guó)來(lái)看，2月份全國(guó)103個(gè)城市中87個(gè)城市利率下調(diào)，比如廣州、蘇州降到了4.6%；此外就是降低買(mǎi)房門(mén)檻，截止到3月1號(hào)，全國(guó)有16個(gè)城市累計(jì)降低收入，比如駐馬店、菏澤等，直接20%首付。鄭州直接開(kāi)啟了貨幣化安置，重新去走去庫(kù)存的道路，由此可見(jiàn)，很多地方都坐不住了。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這個(gè)四個(gè)手段一起使用，樓市早就開(kāi)始回暖了，但實(shí)際情況很不樂(lè)觀，這么大的動(dòng)靜，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)似乎熱度不夠。2月份商品房成交面積減少了27.3%，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額普跌40%以上，全國(guó)平均房?jī)r(jià)也跌到了9845元/平米。為什么會(huì)出現(xiàn)這種景象呢？很好理解，有的是收入受到了影響，有的是買(mǎi)房計(jì)劃被擱置。很多人擔(dān)心買(mǎi)房之后會(huì)延期，甚至?xí)龅?/span>爛尾樓。越來(lái)越多的人似乎想到了一塊，繼續(xù)觀望，等樓市回暖再買(mǎi)。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，現(xiàn)在對(duì)自住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)都在回調(diào)，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房會(huì)降低一部分的成本，并且房貸利率一直在下調(diào)，這也算是買(mǎi)房的機(jī)會(huì)。未來(lái)，如果樓市回暖之后再買(mǎi)房，那么成本肯定會(huì)增加。從樓市情況來(lái)看，當(dāng)樓市真的回暖的時(shí)候，意味著房?jī)r(jià)也開(kāi)始高了。但這不是說(shuō)所有的房子都能買(mǎi)，一定要有選擇性。
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